ESCO事業とは、省エネルギーに関する包括的なサービスを提供し、お客様の利益と地球環境の保全に貢献するビジネスで、省エネルギー効果の保証等によりお客様の省エネルギー効果（メリット）の一部を報酬として受取ります。
　なお、ESCO事業者の提供するサービスは、以下のサービスの組み合わせから構成されます。

　ESCO事業は、省エネルギー改修にかかる費用を光熱水費の削減分で賄う事業です。
　ESCO事業者は、省エネルギー診断、設計･施工、運転･維持管理、資金調達などにかかるすべてのサービスを提供します。また、省エネルギー効果の保証を含む契約形態（パフォーマンス契約）をとることにより、顧客の利益の最大化を図ることができるという特徴を持ちます。

　ESCO事業では、すべての費用（建設費、金利、ESCO事業者の経費）を省エネルギー改修で実現する光熱水費の削減分等で賄うことを基本としています。さらに契約期間終了後の光熱水費の削減分はすべて顧客の利益になります。
　また、ESCO事業者による資金調達を活用する場合は、事業開始初年度から、従来の光熱水費支出以上の経費負担が発生することがなく、同時に省エネルギーを推進し、温室効果ガス排出削減を実現することが可能です。

　ESCO事業では、事業導入による省エネルギー効果すなわち顧客の利益が、ESCO事業者によって保証されます。万が一、省エネルギー効果が発揮できず、顧客が損失を被るような場合には、これをESCO事業者が補塡します。
　このような出来高契約は、一般的に「パフォーマンス契約」と呼ばれ、ESCO事業の中でも非常に重要な要素になっています。
　顧客への利益保証は、計画･設計段階から施工、運転･維持管理に至るまで、すべての工程をESCO事業者が責任をもってあたることで実現されます。省エネルギー効果の最適化を目指すことはESCO事業者側のメリットにもなります。

　ESCO事業者は、省エネルギー診断に基づく改修計画を立案した後、施工、運転･維持管理などを一括して請負います。これは、顧客の利益保証を行う際に欠くことのできない条件です。さらに、資金調達や、事業収支計算など、財務面の計画も行い、省エネルギー改修に係わるすべてのサービスを包括的に提供します。

　改修工事後の効果の検証を徹底して行います。工事後の効果に責任を持つことから、通常の省エネ改修工事より省エネ効果が高くなると評価されています。

　パフォーマンス契約は、ESCO事業の最も大きな特徴になります。パフォーマンス契約を結ぶということは、ESCO事業者が保証リスクを負うため、事業者はその顧客にあった最適な技術提案を行うことにより保証リスクの軽減を図り、同時に顧客にとっては確実な省エネルギー効果の達成を実現することになります。このような関係をwin-winの関係と呼んでいます。

　企画段階では、ESCO事業者は省エネルギー診断に基づき、あらゆる省エネルギーの可能性を検討しながら、その顧客にとって最適な省エネルギー技術を選択し提案します。

　パフォーマンス契約を結ぶと、ESCO事業者が省エネルギー効果を保証することになります。よって、責任ある運転管理が期待できるとともに、設計段階においては採用する省エネルギー技術の性能を適正に見積り、設計者が厳しく自らの提案を吟味しながら、省エネルギー効果達成の可能性を図ります。

　施工の善し悪しは、実際の省エネルギー効果に大きな影響を与えますが、パフォーマンス契約を結ぶことにより、ESCO事業者は当初の設計性能が確保されるように施工管理を厳しく行うことになり、顧客は安心して施工を任せることができます。

　運転･管理が始まると、ESCO事業者は計測･検証を行い、顧客に対し省エネルギー効果を報告します。顧客は、ESCO事業者が保証した省エネルギー効果と報告された省エネルギー効果を比較し、達成度合いを確認した後、ESCOサービス料を確定することになります。 計測･検証は省エネルギー効果を把握するだけのものではなく、最適な設備の運転･管理方法の調整や設定変更などにおいても重要であり、効率的な運転を継続させるために必要不可欠です。

　資金調達、補助金活用など、顧客に有利となる様々な対応策を検討して提案することは、ESCO事業者にとって保証負担を軽減するための重要な業務です。

　ESCO事業者と顧客とが締結するパフォーマンス契約には、顧客が事業資金を調達するギャランティード･セイビングス契約とESCO事業者が事業資金を調達するシェアード･セイビングス契約の2種類の形態があります。

　省エネルギー改修工事にESCO事業を導入する場合には、省エネルギーの診断から改修工事、導入設備の運転管理に至るまでESCO事業者が包括して携わります。 　省エネルギー改修工事を計画段階から施工、効果の計測、検証まで責任をもって一貫して行うことが、省エネルギー効果の実現をより確かなものにします。 　一方、一般的な省エネルギー改修工事の場合には、設計契約、工事契約、設備の運転管理契約は別々となることが多いため、省エネルギー効果の保証を得ることは困難です。